Minorias, imigrantes e casa própria

I. Visão geral

O ciclo de expansão e queda no mercado imobiliário dos EUA na última década e meia gerou ganhos e perdas maiores para grupos minoritários do que para os brancos, de acordo com uma análise de dados habitacionais, econômicos e demográficos do Pew Hispanic Center, um projeto do Pew Research Center.1De 1995 até meados desta década, as taxas de propriedade residencial aumentaram mais rapidamente entre todas as minorias do que entre os brancos. Mas desde o início da crise imobiliária em 2005, as taxas caíram mais acentuadamente para dois dos maiores grupos minoritários do país - negros e latinos nativos - do que para o resto da população.

No geral, os altos e baixos no mercado imobiliário desde 1995 reduziram a diferença de propriedade entre os brancos e todos os grupos raciais e étnicos minoritários. No entanto, uma lacuna substancial persiste. Em 2008, 74,9% dos brancos possuíam casas, em comparação com 59,1% dos asiáticos, 48,9% dos hispânicos e 47,5% dos negros.

Ao mesmo tempo, negros e latinos continuam muito mais propensos do que brancos a tomar empréstimos no mercado subprime, onde os empréstimos costumam ser mais caros.2Em 2007, 27,6% dos empréstimos para compra de casa própria para hispânicos e 33,5% para negros eram empréstimos com preços mais altos, em comparação com apenas 10,5% dos empréstimos para compra de casa própria para brancos naquele ano. Para proprietários negros que tinham uma hipoteca com preço mais alto, a taxa de porcentagem anual típica (APR) era cerca de 3 pontos percentuais maior do que a taxa de uma hipoteca convencional de 30 anos com taxa fixa típica; para os latinos que tinham hipotecas mais caras, a taxa típica era cerca de 2,5 pontos percentuais mais alta do que a hipoteca convencional.

Além disso, em 2007, negros e hispânicos pediram empréstimos maiores do que brancos com rendas semelhantes, expondo-se a dívidas maiores em relação a suas rendas. Em ambos os casos - a probabilidade de empréstimos a preços mais elevados e dívidas mais altas em relação à renda - a diferença entre minorias e brancos é maior entre as famílias de alta renda do que entre as de baixa renda.

Este estudo analisa três aspectos principais inter-relacionados do mercado imobiliário dos EUA: tendências na propriedade de casas de 1995 até meados de 2008 entre diferentes grupos raciais, étnicos e de nascimento;3empréstimos mais caros para hispânicos e negros em 2006 e 2007; e diferenças nas taxas de execução hipotecária entre os 3.141 condados do país.

Uma surpresa que surge desta análise é que o declínio recente na taxa de propriedade de casas atingiu os chefes de família nativos mais duramente do que os imigrantes. Os chefes de família imigrantes têm menos probabilidade do que os nativos de serem proprietários (52,9% contra 70,0% em 2008), mas suas perdas nos últimos anos foram menores do que as dos nativos.



A explicação para o impacto relativamente modesto da recente turbulência no mercado imobiliário sobre os imigrantes parece estar nas características mutáveis ​​dos nascidos no estrangeiro. Entre outras coisas, o imigrante típico em 2008 havia passado mais anos nos EUA e tinha mais probabilidade de ser um cidadão americano do que o imigrante típico em 1995. Esses fatores, fortemente associados a taxas mais altas de propriedade, parecem ter mitigado os problemas recentes no mercado imobiliário entre os imigrantes.

A análise revela que negros e hispânicos nativos estão entre aqueles que experimentaram a reversão mais acentuada na posse de uma casa nos últimos anos. De maneira geral, a taxa de casa própria nos EUA caiu de 69,0% em 2004 para 67,8% em 2008, uma perda de 1,2 ponto percentual. No mesmo período, a taxa de casa própria para famílias negras diminuiu 1,9 ponto percentual, de 49,4% para 47,5%, revertendo quatro anos de ganhos. A taxa de casa própria para latinos nativos atingiu o pico um ano depois, em 2005. Mas desde então caiu de 56,2% para 53,6%, uma perda de 2,6 pontos percentuais em apenas três anos.4

As famílias de imigrantes não experimentaram perdas semelhantes na posse de uma casa. Para todos os imigrantes, a taxa de propriedade de casa diminuiu modestamente, de uma alta de 53,3% em 2006 para 52,9% em 2008. A taxa para latinos nascidos no exterior ainda não diminuiu. Atingiu um pico de 44,7% em 2007 e permaneceu inalterado em 2008.

Este relatório também enfoca as diferenças nas taxas de execução hipotecária de 2008 entre os 3.141 condados do país e o papel da demografia na explicação dessas diferenças.5Em 2008, a taxa nacional de execução hipotecária era de 1,8%, o triplo da taxa de 2006. Mas a taxa de execução hipotecária - ou a porcentagem de unidades habitacionais com pelo menos um processo de execução hipotecária - varia amplamente entre os condados. A análise descobriu que os condados com maior proporção de residentes imigrantes tinham taxas elevadas de execução hipotecária. Estima-se que de dois condados com características econômicas e demográficas semelhantes, aquele cuja parcela de imigrantes na população é 10 pontos percentuais maior que o outro tenha uma taxa de execução hipotecária 0,6 pontos percentuais maior.

Mas não se pode inferir dessa descoberta que os níveis de imigração por si só são a causa de execuções hipotecárias elevadas. Nos últimos anos, o boom da construção atraiu imigrantes em grande número para novos assentamentos nos Estados Unidos (Kochhar, Suro e Tafoya, 2005; Frey, Berube, Singer e Wilson, 2009) Muitas dessas áreas, como Clark County, em Nevada, que inclui Las Vegas, agora está passando por reversões acentuadas na construção e uma onda de execuções hipotecárias.6Assim, a presença de imigrantes em um condado pode simplesmente sinalizar os efeitos de um ciclo de expansão e queda que aumentou as taxas de execução hipotecária para todos os residentes naquele condado.

O estado da economia local também é um importante determinante das execuções hipotecárias. A taxa de desemprego de um condado que é 1 ponto percentual mais alta do que em um condado típico está associada a uma taxa de execução hipotecária que é 0,1 pontos percentuais mais alta. Estima-se que os preços das casas caindo anualmente cerca de 2 pontos percentuais a mais em comparação com um condado típico aumentem as taxas de execução hipotecária em 0,1 pontos percentuais.7Os custos locais de habitação, refletidos em altas taxas de empréstimos para renda, e uma maior incidência de empréstimos a preços mais altos para negros e hispânicos também estão ligados a taxas de execução hipotecária mais altas.8

Dados de várias fontes são usados ​​neste estudo. Eles incluem dados demográficos e de propriedade do Census Bureau's American Community Survey (ACS) e Current Population Survey (CPS), dados de execução hipotecária do RealtyTrac®, dados de empréstimos do Home Mortgage Disclosure Act (HMDA), dados do mercado de trabalho do Bureau of Labor Estatísticas (BLS) e preços das casas da Federal Housing Finance Agency (FHFA).

As principais conclusões do estudo são as seguintes:

Casa própria

Taxa de casa própria:A porcentagem de chefes de família ou chefes de família que relatam viver em casas ocupadas pelos proprietários.

  • A casa própria nos EUA se expandiu rapidamente de 1994 a 2004, mas diminuiu desde então. Cerca de 69,0% de todas as famílias possuíam casa em 2004 em comparação com 64,0% em 1994. A taxa de propriedade de casa caiu a cada ano após 2004 e ficou em 67,8% em 2008.
  • A casa própria entre os hispânicos aumentou mais rapidamente e por mais tempo do que a casa própria em geral. A taxa de propriedade de imóveis latinos atingiu um pico de 49,8% em 2006, em comparação com 42,1% em 1995. Permaneceu inalterada em 2007 e caiu para 48,9% em 2008.
  • Os proprietários negros aumentaram sua taxa de propriedade de casa própria de 41,9% em 1995 para 49,4% em 2004. Em 2008, a taxa de propriedade de casa negra diminuiu para 47,5%.
  • Os chefes de família imigrantes têm menos probabilidade de ser proprietários do que os nativos, mas suas perdas nos últimos anos foram relativamente modestas. A posse de casa entre chefes de família imigrantes aumentou de 46,5% em 1995 para 53,3% em 2006 e depois caiu para 52,9% em 2008.
  • Entre os chefes de família nativos, a taxa de propriedade da casa aumentou de 66,1% em 1995 para 71,5% em 2004, com pico dois anos antes do que para os imigrantes. A taxa de casa própria de nativos em 2008 era de 70,0%.
  • Latinos nascidos no exterior não experimentaram uma reversão na posse de casa. A taxa de propriedade de sua casa aumentou de 36,9% em 1995 para 44,7% em 2007 e permaneceu inalterada durante o primeiro semestre de 2008.
  • Os hispânicos nativos aumentaram drasticamente a taxa de propriedade de sua casa, de 47,2% em 1995 para 56,2% em 2005. Mas também experimentaram uma reviravolta acentuada, pois a taxa de propriedade de sua casa caiu para 53,6% em 2008.

Empréstimos para compra de casa

Empréstimos para compra de casa com preços mais altos:Empréstimos hipotecários com taxas percentuais anuais que excedem a taxa dos títulos do Tesouro dos EUA de vencimento comparável por um limite especificado (3 pontos percentuais para empréstimos de primeira linha). Freqüentemente usado como proxy da atividade de empréstimo no mercado subprime.

  • De 2006 a 2007. Verificou-se uma queda abrupta no número de pedidos de empréstimos para aquisição de habitação. A nível nacional, o número de pedidos diminuiu 25,2% e acompanhou a queda de 25,0% no número de empréstimos originados. Parte dessa queda se deve à falta de relatórios dos credores que encerraram a operação em 2007, mas a grande maioria reflete uma queda real na atividade do mercado.
  • Os pedidos de empréstimos para compra de residências por hispânicos caíram 38,2% de 2006 a 2007. Os pedidos de negros diminuíram 34,4% durante o mesmo período, e o número de candidatos brancos diminuiu 18,9%.
  • Entre os hispânicos, os pedidos de empréstimo do grupo de renda mais alta diminuíram a uma taxa mais rápida (41,0%) de 2006 a 2007 do que os pedidos de empréstimo do grupo de renda mais baixa (23,8%).
  • O valor médio emprestado por compradores de residências hispânicos em 2007 foi de $ 197.000, um pouco mais alto do que para negros ($ 168.000) e brancos ($ 180.000). Quando comparados com outros com rendas semelhantes, os negros também pedem mais empréstimos do que os brancos.
  • As taxas de empréstimos em relação à renda são mais altas para famílias hispânicas e negras do que para brancas. A diferença entre minorias e brancos é maior entre as famílias de alta renda.
  • Cerca de 14,2% do total dos empréstimos para aquisição de casa própria em 2007 foram empréstimos a preços mais elevados. Mas 27,6% dos empréstimos concedidos a hispânicos e 33,5% dos empréstimos concedidos a negros em 2007 tinham preços mais elevados. Apenas 10,5% dos empréstimos a brancos tinham preços mais elevados.
  • Os hispânicos e negros de alta renda têm a mesma probabilidade de os hispânicos e negros de baixa renda receberem um empréstimo mais caro. Esse não é o caso de brancos de alta renda, que têm metade da probabilidade de brancos de baixa renda receberem um empréstimo mais caro.

Foreclosures

Taxa de execução hipotecária:Percentual de domicílios com pelo menos um pedido de execução de hipoteca no ano.

  • A taxa nacional de execuções hipotecárias triplicou de 2006 a 2008, passando de 0,6% para 1,8%.
  • A taxa de execução hipotecária foi de 5% ou mais em 33 dos 3.141 condados do país. Desses 33 condados, a Califórnia abrigava 12 e a Flórida, 10. Virgínia e Nevada representavam três condados cada.
  • A maior taxa de execução hipotecária no país foi de 12,0% no Condado de Lee, na Flórida, que inclui Fort Myers e Cape Coral.
  • O condado típico dos EUA tinha uma taxa de execução hipotecária de 0,6% em 2008. Essa é a média simples das taxas de execução hipotecária em 3.141 condados.9A taxa de execução hipotecária foi inferior a 0,6% em 2.164 condados.
  • A grande maioria dos condados em vários estados que são destinos tradicionais de imigração ou novas áreas notáveis ​​de assentamento têm taxas de execução hipotecária mais altas do que no condado típico - 157 de 178. Esses condados estão na Califórnia, Arizona, Nevada, Flórida e Nova Jersey .
  • A maior proporção de imigrantes nas populações dos condados está associada a taxas mais altas de execução hipotecária. Mas isso não significa que a imigração por si só seja a causa de elevadas execuções hipotecárias.
  • As taxas de execução hipotecária mais altas em todos os condados também estão associadas a níveis mais altos de desemprego, depreciação ou valorização mais lenta do preço das casas, preços das casas altos em relação aos níveis de renda e proporções mais altas de empréstimos hipotecários a preços mais elevados para proprietários hispânicos e negros.

Sobre este relatório

Este estudo analisa três aspectos principais inter-relacionados do mercado imobiliário dos EUA: tendências na propriedade de casas de 1995 até meados de 2008 entre grupos raciais, étnicos e de nascimento; empréstimos mais caros para hispânicos e negros em 2006 e 2007; e diferenças nas taxas de execução hipotecária entre os 3.141 condados do país.

Uma nota sobre a terminologia

Os termos 'latino' e 'hispânico' são usados ​​indistintamente neste relatório, assim como os termos 'nascido no estrangeiro' e 'imigrante'. Os termos 'brancos', 'negros' e 'asiáticos' são usados ​​para se referir aos seus componentes não hispânicos.

Nascido no estrangeiro refere-se a um indivíduo que nasceu fora dos Estados Unidos, Porto Rico ou outros territórios dos EUA e cujos pais não são cidadãos dos EUA.

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