Controle de aluguel

Rally de controle de aluguel em Seattle, 2019
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Controle de aluguel é uma política de coleta centrada principalmente em uma controle de preço , especificamente um preço teto em imóveis para locação, com a frase mais frequentemente referindo-se a imóveis para locação. Como a maioria das formas de regulação do mercado, o controle de aluguéis isoladamente pode levar a uma série de consequências não intencionais. Embora essas consequências tenham sido estabelecidas há muito tempo, os proponentes muitas vezes as ignoram, seja devido à ignorância ou falta de sinceridade política .

Um exemplo contrário ao controle de aluguel existe na Califórnia, que não tem controle de aluguel em nível estadual, mas que limita a valorização imobiliária (para fins de tributação) em um percentual comparável ao aplicado aos aumentos de aluguel controlados. Proposta 13 da Califórnia , aprovada em 1978, levou a uma série de diferenças no mercado imobiliário da Califórnia e na estrutura de sua tributação quando comparada a outras jurisdições.

Conteúdo

Componentes típicos de controle de aluguel

Na cidade de Nova York, por exemplo, o controle de aluguel residencial (chamado de 'estabilização de aluguel') abrange as seguintes políticas para edifícios com mais de seis unidades construídas antes de 1973:

  • Os inquilinos têm o direito legal de renovar seus aluguéis indefinidamente, e os proprietários devem recorrer aos tribunais de habitação para despejar os inquilinos, o que eles podem fazer apenas por certos motivos legalmente prescritos (como o não pagamento prolongado do aluguel).
  • O aluguel aumenta quando um aluguel é renovado e é definido por uma agência governamental. Normalmente, esses aumentos de aluguel são significativamente menores do que a taxa deinflação.
  • Os aumentos de aluguel além dos limites percentuais especificados são permitidos somente quando melhorias de capital são feitas em um edifício como um todo, como instalação ou substituição de elevadores. O aumento do aluguel associado às melhorias de capital são calculados de acordo com uma fórmula legalmente estabelecida.
  • O custo do aluguel de uma determinada unidade rola entre os inquilinos, com um certo aumento adicional permitido para cobrir o custo de renovação da unidade.

Antes de 2019, as políticas diferiam das seguintes maneiras:

  • Aumentos de aluguel em uma porcentagem maior foram permitidos entre os inquilinos, mesmo sem reformar uma unidade. Essa política foi descontinuada porque criava um incentivo para despejos ilegais.
  • Quando o aluguel de uma determinada unidade excedia um determinado preço (anteriormente $ 2.500 / mês), o aluguel daquela unidade se tornaria permanentemente desregulamentado e poderia ser fixado a qualquer preço que o mercado suportasse. Com o passar dos anos, essa política levou a um declínio significativo no número de apartamentos com aluguel estabilizado na cidade de Nova York.

Consequências externas típicas do controle de aluguel

De uma perspectiva econômica básica, quando o governo não paga pela construção de novas moradias, o controle do aluguel pode fazer com que a demanda por moradias exceda significativamente a oferta, e proprietários privados e incorporadores de moradias com aluguel controlado perdem quaisquer incentivos de mercado que possam ter tido anteriormente . O controle de aluguel somente atinge seus objetivos declarados quando é combinado com um investimento público significativo em habitação. Embora vários governos tenham investido em habitação em diferentes pontos da história, o exemplo contemporâneo mais proeminente éCingapura.



Historicamente, o Estados Unidos , aReino Unido, e as União Soviética todos construíram quantidades significativas de habitações públicas imediatamente após Segunda Guerra Mundial , mas nenhum deles sustentou seu financiamento público inicial de construção e manutenção de moradias além dos anos 1960 e 70, e a habitação pública ou excedeu drasticamente sua vida útil planejada (como com o Khrushchyovkas ), ou se deteriorou tão rapidamente que ficou aquém de sua vida útil planejada (como com Pruitt-Igoe ) As causas deste declínio na habitação com financiamento público variaram, de uma mudança nas prioridades de gastos para oGuerra Fria complexo militar-industrialpara uma reação de proxy contradessegregaçãoe o americanoMovimento dos direitos civis.

Na ausência de financiamento público sustentado, o controle de aluguéis tem sido um desastre abjeto. Citar Paul Krugman , apremio Nobel-ganhandoNew York Timescolunista e professor de economia:

A análise do controle de aluguéis está entre as questões mais bem compreendidas em toda a economia, e entre os economistas, pelo menos - uma das menos polêmicas. Em 1992, uma pesquisa da American Economic Association revelou que 93% de seus membros concordavam que 'um teto para os aluguéis reduzia a qualidade e a quantidade das moradias'. Quase todos os livros didáticos para calouros contêm um estudo de caso sobre controle de aluguel, usando seus efeitos colaterais adversos conhecidos para ilustrar os princípios de oferta e demanda.

Alguns economistas vão ainda mais longe em suas críticas. OLibertário Instituto Frasier cita sueco economista Assar Lindbeck , descrevendo o controle de aluguel como 'a técnica mais eficaz atualmente conhecida para destruir uma cidade - exceto para bombardeios'. Nem é preciso dizer que as pessoas têm opiniões fortes sobre o assunto.

As seções a seguir examinam as consequências específicas do controle de aluguéis com mais detalhes.

Maior tempo de permanência

Quando o controle de aluguel é aplicado por unidade (e não universalmente), os inquilinos mudam com menos frequência do que em um mercado imobiliário aberto. Por exemplo, emCidade de Nova York, que tem controle de aluguel por mais tempo e com mais rigor do que qualquer outra grande cidade americana, a taxa anual de rotatividade de apartamentos é menos da metade da média nacional, e a proporção de inquilinos que moram no mesmo apartamento há 20 anos ou mais é mais do que o dobro da média nacional. Isso acontece em parte porque um inquilino pode não conseguir encontrar um novo apartamento tão acessível quanto aquele onde vive atualmente e, como os arrendamentos não geram patrimônio, os inquilinos não podem transferir um aumento no valor do seu apartamento atual quando mudar para um novo.

A posse de habitação mais longa não é inerentemente benéfica. Um inquilino pode mudar de emprego e terminar com um deslocamento significativamente mais longo. Um inquilino pode querer coabitar com um parceiro ou ter filhos e achar o seu apartamento atual muito pequeno. Um aninhador vazio pode se encontrar em um apartamento muito maior do que precisa em um mercado imobiliário caro, onde não pode legalmente sublocar para outras pessoas que precisam de um lugar para morar. E, novamente, porque um arrendamento não gera patrimônio, um aninhador vazio não pode 'sacar' o valor de um apartamento muito grande para se sustentar na aposentadoria. Os mercados habitacionais caros, com controle de aluguel significativo, têm famílias menores: em 2001, 49% dossão FranciscoA habitação com aluguel controlado tinha apenas um único ocupante, enquanto os EUA em 2010Censomostrou isso emManhattan, onde quase metade de todos os apartamentos têm aluguel estabilizado, quase 46% de todos os apartamentos tinham apenas um único ocupante, em comparação com 27% em todo o país.

Landlordism diminuído

Mesmo quando os governos não subsidiam diretamente a propriedade individual, limitar os aumentos de aluguel bem abaixo da taxa de inflação tornará a propriedade privada de imóveis para locação cada vez mais antieconômica, em muitos casos com a conversão de tais edifícios em cooperativas ou condomínios. Sob controle de aluguel de 1947 a 1977, na Inglaterra e no País de Gales, as moradias para aluguel privadas caíram de 61% de todas as moradias em 1947 para apenas 14% de todas as moradias em 1977. (Este período, no entanto, também coincidiu com um período histórico alto no investimento do governo britânico em habitação social.) Durante 8 anos de controle de aluguéis em Washington durante a década de 1970, o número de unidades alugadas na cidade caiu de pouco mais de 199.000 unidades para menos de 176.000. Depois que o controle de aluguéis foi introduzido em Berkeley, Califórnia, o número de unidades residenciais para aluguel disponíveis para os alunos da universidade diminuiu 31% em cinco anos.

Diamond, McQuade e Qian (2018) descobriram que edifícios com aluguel controlado em São Francisco tinham 8% mais probabilidade de se converter em condomínio do que edifícios no grupo de controle. Em relação aos níveis de 1994, o número de locatários que vivem em edifícios tratados diminuiu 15%, e o número de locatários que vivem em unidades com aluguel controlado diminuiu 25%, devido à demolição e substituição ou conversão de estruturas existentes para proprietários - habitação ocupada. Uma redução de 15% em pequenas residências multifamiliares provavelmente contribuiu para o aumento no custo de moradias para aluguel no longo prazo, subsidiando efetivamente os preços de aluguel de 1994 com esses aumentos futuros. Como o controle de aluguel na Califórnia permite a reconstrução de todo o condomínio em vez de apenas permitir a conversão em cooperativa com os residentes existentes (como em Nova York), a redução no número de unidades com aluguel controlado em São Francisco se correlacionou com um declínio geral na acessibilidade habitacional.

O Cato Institute ficou horrorizado ao descobrir que, dentro de 3 anos após a imposição do controle de aluguel em Toronto,Canadáem 1976, 23% de todas as unidades de aluguer em habitações próprias foram retiradas do mercado da habitação e que, pior ainda, em 5 anos os edifícios com regime de renda diminuiu em mais de 40%. O controle de aluguel também diminui a contribuição dos proprietários para oanúnciomercado: de acordo comOs temposdeLondres, a extensão de 1975 do controle de aluguel emInglaterrapara cobrir unidades mobiliadas levou a uma redução de 75% na publicidade dessas unidades no London Evening Standard, em comparação com o ano anterior.

Diminuição da construção de moradias especulativas

Quando o controle de aluguel abrange um mercado imobiliário inteiro, a construção privada de moradias não luxuosas torna-se antieconômica. Nove anos após o fim de Segunda Guerra Mundial , nem um único apartamento novo foi construído em Melbourne,Austrália. Após a implantação do controle de aluguéis em Santa Monica em 1979,Califórnia, as licenças de construção diminuíram 90% em 5 anos. Um estudo de controle de aluguéis em vários países concluiu: 'Os novos investimentos em moradias privadas não subsidiadas são essencialmente inexistentes em todos os países europeus pesquisados, exceto para moradias de luxo.'

Loterias de habitação e corrupção

Em mercados onde o governo não paga pela construção de novas moradias, a demanda por moradias pode exceder significativamente a oferta. Em vez de unidades habitacionais serem alugadas ao potencial inquilino disposto a pagar o aluguel mais alto, os arrendamentos são efetivamente atribuídos por sorteio ou por meios mais inescrupulosos, como (geralmente ilegais) subornos . Quando confrontado com uma variedade de inquilinos economicamente indistinguíveis, um locador também pode estar mais inclinado a recorrer à discriminação ilegal com base em características legalmente protegidas.

(Tirando a extorsão ilegal ou discriminação racial por proprietários de terras, se o leilão de recursos limitados ou a distribuição por sorteio é um sistema mais justo e equitativo, é uma questão filosófica em aberto.)

Quando aumentos arbitrários de aluguel são permitidos entre os inquilinos, os proprietários têm que negociar o término do aluguel, o que eles podem fazer oferecendo para 'comprar' um inquilino que paga menos ou reduzindo ilegal e passivamente agressivamente a habitabilidade da unidade (ou seja, vandalizando it) ou coagindo um inquilino a um acordo.

Envelhecimento e deterioração da construção

O alto custo de aquisição de edifícios estabilizados para aluguel existentes para demolição e substituição pode fazer com que esses edifícios durem mais do que durariam de outra forma. Um estudo habitacional em San Francisco em 2001 descobriu que três quartos de suas residências com aluguel controlado tinham mais de 50 anos e 44% tinham mais de 70 anos. Da mesma forma, na cidade de Nova York, uma porção significativa das moradias existentes ainda tem o aluguel estabilizado, apesar da estabilização do aluguel se aplicar apenas a edifícios construídos antes de 1973. Se aquele apartamento pré-guerra é charmoso, um pesadelo ou ambos é, novamente, discutível.

A Rússia do pós-guerra e outros países comunistas investiram pesadamente na reconstrução de moradias destruídas durante a guerra, enquanto também precisavam acomodar a rápida urbanização. As limitadas economias desses países levaram a que essas moradias fossem construídas o mais barato possível, com vistas à reconstrução posterior. Na Rússia, esses edifícios eram conhecidos como Khrushchyovkas. À medida que a economia da União Soviética se tornava cada vez mais moribunda durante as décadas de 1970 e 80, essa habitação aparentemente temporária sobreviveu à obsolescência planejada, contribuindo para a falta de charme estereotipada das cidades soviéticas.

Em países comunistas sem meios, recursos ou urbanização para construir moradias populares em massa, como o Vietnã, a escassez de receita de aluguel também fez com que as moradias existentes se deteriorassem:

'Os americanos não podiam destruir Hanói, mas destruímos nossa cidade com aluguéis e controles muito baixos. Percebemos que era estúpido e que devemos mudar a política ', disse o revolucionário, diplomata e político vietnamita Nguyen Co Thach em uma citação bem conhecida.

Independentemente do valor inerente à idade de um edifício, em habitações baseadas no mercado, onde a demanda excede em muito a oferta, os proprietários perdem cada vez mais o incentivo econômico para reformas ou mesmo manutenção de rotina, e a obtenção de reparos exigidos pelo código habitacional pode exigir intervenções legais, o que muitos inquilinos pode ser improvável que faça. Os edifícios que não se convertem em propriedade do inquilino (como acima) podem gradualmente se transformar em cortiços perigosos (e desagradáveis).

Desenvolvimento urbano enviesado

O aumento do custo de despejo de inquilinos aumenta o custo de substituição de edifícios residenciais existentes e, em cidades com população crescente, o alto custo de reconstrução pode contribuir para a expansão urbana. No entanto, a mesma economia está em jogo com as moradias ocupadas pelo proprietário, como, nos Estados Unidos, predominantemente as casas unifamiliares ocupadas pelos próprios subúrbios.

O controle de aluguel também pode se correlacionar com vagas comerciais e industriais que excedem drasticamente as taxas residenciais. Um estudo de 2003 nos Estados Unidos descobriu que, apesar da vacância residencial extremamente baixa, Nova York, San Francisco e outras cidades com controle de aluguel tinham uma alta taxa de vacância de duas décadas de 12% em edifícios usados ​​por empresas e indústria.

Nova Jersey

Como o túnel Holland, o controle de aluguel também pode levar aNova Jersey. Ao contrário das de Nova York, as leis de controle de aluguéis de Nova Jersey são muito, muito flexíveis e nem mesmo são eficazes em atingir as metas que os proponentes do controle de aluguéis buscam atingir. Independentemente disso, muitos proponentes do controle de aluguel aparentemente citamNova Jerseycomo um exemplo de sucesso.

Sem-teto

Um estudo de 1997 determinou que 'a existência de uma lei de controle de aluguel deve aumentar a população de abrigos de uma cidade em 0,03% e a população de rua em 0,008%,Outras coisas sendo iguais. ' Embora o efeito possa ser minúsculo, o controle do aluguel provavelmente correlates com um aumento líquido de sem-teto.

Alternativas para controle de aluguel

Na ausência de subsídios do governo, mudanças no zoneamento (como aumento na densidade ou conversão do uso do solo), bem como, mais cinicamente, jogar proteções ambientais e regulamentações habitacionais para baixo do ônibus podem aumentar a oferta de moradias. Houston,Texas, com bastante destaque não tem um código de zoneamento de uso da terra (embora regule o desenvolvimento de outras maneiras, além de convênios e restrições de escritura), e a habitação em Houston é comparativamente acessível, o que Revista Reason pensa que é incrivelmente atraente. [ Revista Slate ] examinou os efeitos da abordagem única de Houston ao planejamento urbano e concluiu que, pelo menos, ela não contribuiu para a vulnerabilidade a furacões. Um editor anterior deste artigo da RationalWiki também propôs reduções na demanda por moradias, 'eliminando benefícios de moradia e reduzindoimigração, 'mas concluiu que' isso provavelmente não seria necessário. ' Ser capaz de pagar uma moradia é um ponto de venda para viver umNeoliberalInferno é, novamente, um julgamento de valor deixado a cargo do leitor .

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